為何德國85%首都居民不買房？

逍遙侯

當台灣年輕人面臨買不起、租不起的困境，德國首都柏林如何造就幾乎人人住得起、不必淪為「屋奴」的奇蹟？5日下午，總統府人權諮詢委員、OURs都市改革組織秘書長彭揚凱於2018年5月曾面臨迫遷問題之身障團體新巨輪協會演講談德國住宅政策與新型態的「合作住宅」，也道出台灣與德國居住政策的關鍵差異。

相較於台灣近85%的房屋自有率、買房是為投資與養老的觀念，德國首都柏林是高達85%的「租屋率」；政府規範房東不可任意調漲租金、無特殊理由不能叫房客搬走，因此租房成為安身立命的選擇，單身年輕人、獨居老人不必擔心流離失所──這對台灣來說如同奇蹟，但彭揚凱提醒：「台灣不保障居住權，覺得這是天經地義的事情，但非常多國家對於房客、租客保障是非常完善的。」

唯有買房，未來人生才能有保障嗎？當高房價成為台灣年輕人惡夢、租屋市場也對老年人不友善，德國如何處理「住」的問題，在在值得台灣借鏡。

完全相反的兩個世界特例：台灣買房率高達85%　德國「租房率」竟也是85%

據2017主計總處調查，台灣房屋自有率高達84.83%，而據中央社報導，主計總處官員指出，台灣房屋自有率和他國相比長期處於偏高水準，顯示「有土斯有財」之觀念根深蒂固、難以撼動。

台灣房屋自有率高達8成5，彭揚凱說這可謂世界特例，而幾乎人人都是租屋族的德國首都柏林，也是另一極端的世界特例。

談起德國住宅狀況，彭揚凱指出德國全國住房自有率約43%，相對於世界平均約6成而言已經偏低，德國租屋市場也相當發達，滿足中低收入戶、青年人、單身、流動人口、暫住人口、移民等需求，首都柏林就更極端了，住宅自有率僅15%、85%居民是租房的，這數據跟台灣剛好顛倒。

德國家戶人口也是越來越少。據2016年數據，德國現居人口約347萬戶，預估2030年達380萬人，家戶平均人口從1970年代的4人多至今一戶僅2.7人，單身家戶佔51.7 %，意即許多「家庭」是僅有1名單身年輕人或老人組成的狀況，一個人就是一個「家」。

「台灣房東聽了很害怕，但在德國是國民共識」不能濫漲租金、不能隨便趕房客的租客保障政策

為何德國可以發展出以「租」為主、不必擔心買房問題的住宅市場？彭揚凱指出其一要點，是對租客的保障──德國房東不可任意調漲房租，惟有當房租低於相似房屋租金時才可調整，但不得超過3年漲20%，此外，房客一旦住下來，幾乎是只有自己想搬時才需要搬家，不必被趕。

「這大概也是台灣房東聽了很害怕，但在德國是國民共識──如果房客都有正常交租，沒有特別原因、房東沒有特別理由不能讓他走，幾乎不能讓他走；就算有特殊理由要讓他走，他要付房客一大筆錢，還包括要替他找到下一個住的地方。」彭揚凱說。

明明是自己的房子，為何不能隨時趕房客走？彭揚凱指出，其關鍵價值就是對「居住權」的重視：「這對台灣來說是很奇怪的價值，房東可能會想說『房子是我的啊』，但他們（德國）是回到整個居住權的保障……台灣不保障居住權，覺得這是天經地義的事情，但非常多國家對於房客、租客保障是非常完善的。」

鼓勵建商蓋「出租專用」樓、民間合作住宅　多元選項讓買房不再是養老唯一解

德國也不像台灣有把買房炒地作為「投資」的市場習慣。彭揚凱表示，其中一個原因在德國的國民年金保險、退休制度相當完善，「未來晚年生活透過國家退休金制度完善照顧，沒有像我們一樣把房子當投資、投資個房子老了可以養老……因為相對德國有這事情，相對沒有要透過買房子做投資養老。」

此外，德國金融政策上也是長期支持租賃產業而非房屋買賣，若建商蓋一棟房子要當出租住宅，可享銀行融資優惠、企業稅賦優惠，係從政策上鼓勵出租物件的產生。

若德國建商想跟台灣建商一樣、蓋房子就是要拿來賣的，政府雖然不會禁止，但也不會提供任何需要協助，更有相關機制避免炒房，包括：獨立的地產價格評估機制對住宅市場實行了有效「指導價」制度，地產價格評估機制與嚴厲刑法結合、炒房投機將面臨巨大風險等。

不僅如此，德國住房來源也不會只有「建商」一個管道。德國有合作住宅、自建住宅等社會模式避免開發商對供應的壟斷，其中合作住宅係一種「集資蓋社區」的形態，源於19世紀俾斯麥主義之「合作社」脈絡，例如1878年的「工人建築協會」（Flensburger），由工會、事業單位等成員集資蓋房子，出資者擁有房屋使用權。

1950、1970年德國陸續推出住宅建設法，國家提供便宜土地、優惠稅賦給住宅合作社，更鼓勵這般居住模式。「德國是國家提供土地，以合理的價格賣或租給住宅合作社，這事在台灣非常不容易……台灣政府是誰出價高就賣給誰，而德國是以便宜方式租或賣。」彭揚凱說。而土地價格上的差異，也自然造價租屋與房價市場的天差地遠。

「如果沒有價值的改變，制度面改革做不到」

因為退休金制度健全而少了「買房養老」的投資需求、年老租屋族也受到政府保障，政府在土地售價與融資獎勵鼓勵建商蓋房子作為出租而非出售，同時也抑制房價，並有合作住宅等不同形式的房子可供選擇──這些關鍵差異造就德國與台灣居住市場不同，也讓安身立命不再只有「買房子」這唯一途徑。

而台灣能否有不一樣的選擇？單就合作住宅這點，彭揚凱指出，台灣社會主流價值就是要「有房子」，擁有房子的主要目的是增值，政府看待土地的意義也如主流社會，土地是一種貨幣，「誰出價最高就賣給誰」，地價被炒太高也不太可能跟民間要地，畢竟那是建商早早買好、養很久的地；至於制度面，個人信貸也是鼓勵銀行借錢給民眾跟建商買房子而非自建，法律、設計、營造等專業能力也未必是個人能負擔。

「最困難的還是上面（價值觀的部份），如果沒有價值的改變，制度面改革做不到。」彭揚凱強調。（推薦閱讀：月賺22K在台北可以住怎樣房子？民團追蹤租屋網1個月　揭低薪族「入不敷租」辛酸）

或許唯有當「住」的權益被重視、租房族受到保障、房子也不再是一種投資的道具，台灣年輕人淪為「屋奴」的狀況才有可能改變，而德國柏林的85%租屋率奇蹟，背後差異確實值得台灣參考。

逍遙侯

其實一個簡單的說法，就是台灣的政府可信度過低，才會造成認為土地跟房子要擁有所有權才是穩當的。

這個一來是傳統上的觀念，二來則是長久的政治結構問題所造成的