保育魔法 唐樓變高回報租盤

北辰水寧

Koslow放棄新式隔音鋁窗，特意要裝修師傅安裝50年代款式的鐵窗，保留唐樓的傳統外貌。兩個單位打通後，大部分家具靠牆擺放，加上唐樓實用面積大，樓底高，令全屋空間感十足。Koslow又特意保留橫樑上的油漆剝落痕舻，視之為由不同時代業主遺留下來的『歷史層次』。（李紹昌攝）


熱愛唐樓和鄰里文化的Koslow，特意要裝修師傅安裝50年代款式的鐵窗。他笑言，如果鄰居需要他的廚房，可以隨時進來開爐，油鹽任借。（李紹昌攝）

中環蘇豪區住了個外籍「唐樓魔術師」，被市建局判了死刑的唐樓，他撿了當寶，寓投資於保育，一輪裝修翻新，富人竟揮舞5萬鈔票競相求租。魔術師深愛港式唐樓鄰里文化，歡迎街坊借鹽借廚房，「放工，我愛逛回家，耳邊傳來鄰居的麻將聲，遇到熟人聊天，坐在路邊的阿婆跟我打招呼，這才是家的感覺」。

施政報告宣布，九龍城大舉重建在即，魔術師和拍檔的民間保育經驗，或許可以為300幢「等死」的唐樓變出一條生路。

Dare Koslow，一個15年前從美國來港的異鄉廣告人，「懂很少廣東話，大多是粗口」。他住過寶馬山洋樓，「不喜歡，太高，與街道沒聯繫」。當他搬到中環，便愛上唐樓。2005年，他與港人拍檔Sawada從太子臺買到結志街，從士丹頓街翻新到華里，現已持有18個唐樓單位。「這是香港的傳統文化遺產，我深愛着。」言談間，Sawada左一句「鬼佬」、右一句「鬼婆」，Koslow沒皺過眉頭。

用50年代鐵窗 保留剝落油漆
走到Koslow住的士丹頓街蘇豪區唐樓，拉開中國老式鐵門，是一個打通成1600呎的相連單位，10多米長的50年代款式新鐵窗、中國的陶瓷、紐約的廊燈，多元、淡雅。不過，橫樑卻沒髹上新漆，任其剝落，「我可以把全屋塗白，但好悶。以前住過的人塗綠色，有人塗黃色，顏色殘留，散發着歷史的層次感。如果港人什麼都要全新的、豪華的，我只能說品味不一樣」。《紐約時報》、CNN都採訪過他的這種品味，他手上有些單位即使月租5萬元，識貨客也排隊輪住租。

「Queen's Cube又貴又細無個性」
香港拚命建豪宅、商場，金碧輝煌的地產廣告令人以為有環球小姐做鄰居。同樣做廣告的Koslow說，看過後，「我想笑」。他說，香港是世界級城市，但沒世界級視野的政府，「連市建局也和南豐起Queen's Cube，又貴又細，又無個性」。

唐樓的「唐」字來自繁華蓋世的唐朝，Koslow在美國讀過外交，聽過盛唐，「市建局常找藉口剷走低密度唐樓，這樣對待城市的歷史，然後去蓋 Queen's Cube那種醜陋的高樓」。他說，有些豪宅實用面積400呎賣600萬元，600呎賣900萬元，「我這裏買了700萬，裝修200萬，但我住1500 呎！我不需要森嚴的保安，鄰居都認識，我們就是大家的保安。士多、大排檔，我識了15年」。

鄰居是保安 阿婆每天say hello
什麼是家？「一個家，該有鄰里，他們信任你。那些高樓豪宅，氣派大堂、泳池、會所，間間一樣，很多人其實根本不需要，戶戶都不認識對方，欠人性化。我討厭電梯，也不需要停車場，公共交通是完美的。」他說，街坊是自己生活歷史的一部分，也是他深愛香港的原因，「如果要用我的廚房，要借鹽，請隨時來。樓下坐着那個阿婆，每天跟我say hello，這些才令你感到回家了」。

Koslow2005年在太子臺買第一間唐樓，如今擁有18個單位，現與Sawada一人同屋分房住，裝修大多是Koslow的主意，靈感取自紐約的loft風格。「自己搞設計實驗好好玩，裝修佬開頭的反應是﹕『你搞乜鬼？還用鐵窗？不怕噪音嗎？』我說這裏不嘈，最嘈就是重建的打樁聲。」

絕不賣給市建局起高樓
他聲稱，搬入後才知單位被列入H19重建區，市建局以結構危險為由要收樓，「我找獨立工程師鑿牆驗過，還很硬淨。我絕對不會賣給市建局，他們不懂欣賞人文價值」。Koslow說，唐樓只是官商眼中的股票，「買了等拋售，沒想過為買家打造一個好住的家。若收地起公屋給窮人、公路、醫院，我都可以讓路，但你為起高樓逼我走就不合理」。

Koslow的唐樓「翻生費」高達200萬元，保育似乎太奢侈？「其實你不必學我講究用料，便宜地翻新，花10幾20萬已足夠」。永利街一名業主巢重德翻新兩幢唐樓，只花了70萬元，平租給不少草根居住，「我很尊重他，他給了唐樓一個機會。唐樓這麼多年來就是草根的家。拆了，他們去哪裏？如果有人想翻新，即管找我，可平可貴，我願意做他的唐樓保育顧問」。

下個目標：工廠改住宅
施政報告預告，大重建的推土機將開入九龍城。「我今年48歲，我不會離開香港，我愛唐樓，下個目標是把工廠改成住宅，就像紐約流行那種，希望政府不要拆掉。九龍也有自己的文化，不要光做傻事。」他的拍檔Sawada說，其實已經去過九龍城幾次尋覓心水唐樓，希望把中環的成功經驗帶到九龍。

明報記者 覃純健


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老宅變天堂 月租5萬租客排隊
這邊廂唐樓成為發展商收購對象，有人歡喜有人愁；那邊廂有人看中唐樓性格獨特，把一個個舊宅單位變成型格租盤，反映唐樓也不是一面倒的只有地獄，沒有天堂。中大建築學院教授何培斌讚賞Koslow的保育投資方式，認為值得九龍城參考。中西區關注組羅雅寧則希望政府重建真正有需要的區域，有保育價值的唐樓「大把人會爭住做保育」。

樓價升幅荒謬 堅拒炒賣
早前社會爭取保留保育永利街時，Koslow就曾和Sawada到場繫黃色絲帶支持。Sawada說，翻新唐樓活化租務市場，就可持續保育，「我們投資，但拒絕炒賣，有些地產商出價一倍，也不賣。唐樓這幾年升幅確實嚇壞我，90萬買來，升到200幾萬！我都覺得荒謬」。

兩人裝修唐樓落足本，對準貴價市場，防火門裝古樸銅板，雪櫃起碼要西門子，銅製油煙喉要萬多元，木櫃則塗上粗糙的水泥，「不起眼卻很有格調，名貴不等於漂亮」。

這些唐樓單位可以搞70人大派對，開覑門自由出入，蠟燭光縈繞梯間，營造豪宅不能比擬的生活氣息，而且租務潛力驚人，「我們有一間在普慶坊，樓底高 14呎，原本550呎，裝修加了個閣樓，變了800呎。我住過，非常喜歡，現租給外國人，月租5萬元」。另一間750呎，另有300呎露台，500呎天台，「租5萬，不斷有人打電話來說願意等」。

施政報告公布前，兩人其實早已穿梭九龍城物色心水單位，「如有合適的單位，我們希望翻新成租金較廉宜的單位」。Sawada說，唐樓也開始要有法團制度，投資價值便不輸洋樓，「有個外國人在中環買60個單位，我有些租客也變成（投資唐樓的）行家」。他說，手上物業租金回報率一度高達10%，只是馬頭圍唐樓倒塌後，銀行收緊貸款，回報率才下跌。

唐樓設法團 投資價值不輸洋樓
為何獨愛唐樓？「我痛恨屋苑式會所、付錢買發水樓，我不喜歡浮誇。但香港人被地產商蒙蔽，市建局想用960萬收購士丹頓街這單位，但1600萬我們也不賣。」Sawada說。

明報新聞網
http://www.designerhk.com/forum/post/4456

寒清靜

其實我一直有一個願望，很希望可以裝回以前的木框窗，問題是就算不介意價錢很貴，也難找師傅懂得做，因為我問過一個裝修師傅，他說很多人也不懂做了。看來要老了去東南亞的華人古老屋區居住才可朝夕與木窗相對了。+:無言=+:

索額圖

敬重這人，為香港的文化出力，一個鬼佬竟比土生土長的政府官員更能了解香港的獨有文化。